「みんなで大家さん」の公式youtubeがヤバい！｜買ってはいけない金融商品①ー２

「みんなで大家さん」の公式youtubeがヤバい！｜買ってはいけない金融商品①ー２

「みんなで大家さん」のyoutubeがヤバい！

「みんなで大家さんの仕組み」みんなで大家さんHPより

過去の記事（「「みんなで大家さん」は破綻間近のポンジスキーム！」）でも取り上げましたが、みんんなで大家さんは典型的な「投資詐欺」を働いています。

テレビCMやインターネット広告等で盛んに不動産投資の出資金を募っていますが、新たに集めたお金は投資にまわされず、運用利益と称して配当の原資にされています（いわゆるポンジ・スキーム）。今回はみんなで大家さんの公式youtube動画からその実態を明らかにしていきたいと思います。

成田プロジェクトに関する矛盾

現在、みんなで大家さんが力を入れているビジネスの一つに「成田プロジェクト」というものがあります。これは成田国際空港の北西に位置する約45.5万㎡の大型開発用地に関するプロジェクトで、成田空港の機能強化（滑走路の拡張工事等）とそれに伴う周辺地域の再開発から生じる利益（インバウンド需要、地価の上昇等）を期待する事業となっています。

みんなで大家さんの公式youtube動画（タイトル：みんなで大家さんの２つの公的目的）では、代表の柳瀬公孝氏が「成田プロジェクトを通して付加価値を創造し、日本経済を活性化させることで国の借金返済の一助とする」とうそぶいていますが、もちろんこれは真っ赤な嘘です。

①成田プロジェクトの「コストは初期投資の100億円のみ」と言いながら、1,000億円以上の資金を集めている

「成田プロジェクトのコストについての説明」みんなで大家さん公式youtube（みんなで大家さんの2つの公的目的）より

代表の柳瀬公孝氏は動画内で成田プロジェクトについて「土地と造成工事に100億円の初期投資」が必要になるものの、「コストは初期投資の100億円のみ」であると述べ、追加コストが一切発生しないことを強調しています。

「シリーズ成田商品概要」みんなで大家さんHPより

しかし、みんなで大家さんは成田プロジェクトに関する商品（シリーズ成田）をこれまで1～14号にわたって販売しており、その募集総額は1,107.48億円（総口数は累計で110,748口、出資金は一口100万円）に達しています。これは動画内の「コストは初期投資の100億円のみ」という当初の説明と大きく矛盾しています。

「みんなで大家さんのシリーズ成田募集案件一覧」みんなで大家さんHPより筆者作成

また、募集口数の推移をみると、成田シリーズ1号の2,028口（一口100万円なので20.28億円）から同14号の25,372口（253.72億円）に至るまで、募集口数が増加し続けていることが分かります。これらが本当に不動産取得費用や造成工事などの費用に用いられているのなら、プロジェクトが進むにつれて（特に不動産購入後は）必要なコストは減るはずであり、資金調達額が膨らみ続けることはありえません。

②成田プロジェクトの価値があまりにも過大に見積もられている

「成田プロジェクトの事業価値」みんなで大家さん公式youtube（みんなで大家さんの2つの公的目的）より

代表の柳瀬公孝氏は動画内で成田プロジェクトに関して「今はまだ造成工事途中ですから、今このまま売りに出すと1,000億円から2,000億円かもしれません」、「建物を建築して立ち上がった後だったら、事業が始まって順調にいけば4,000億円から5,000億円の価値がある」等の発言を行っています。

「成田市の地価マップ（黒丸部分が成田プロジェクトの開発地域である小菅地区）」tochidai.infoより

しかし、成田市で最も高い花崎町の地価（22万2,000円/㎡）で計算しても、成田プロジェクト（土地面積455,753.60㎡）の地価は約1,000億円に過ぎません。加えて、ビルを30万円/㎡で敷地すべてに建設したとしても総工費は1,367億円に過ぎず、土地代と合わせても4,000億円には遠く及びません。

なお、成田市で最も地価が上昇しているのは囲護台3丁目の土地ですが、その上昇率はわずか年3.45％に過ぎません。同じ成田市の不動産価格が数年で40倍以上に膨らむとは到底思えません。

まとめ

①みんなで大家さんは想定利回り7％を謳っているが、造成工事が完了してもいないのにそんな高配当を出せるはずがない…

「シリーズ成田14号の事業概要」みんなで大家さんHPより

みんなで大家さんでは成田プロジェクトの開発用地を組み入れた商品が販売されており、その事業概要には「『シリーズ成田14号』は、土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸し、そこから得られる賃料を分配いたします」と記載されています。

再掲：「シリーズ成田商品概要」みんなで大家さんHPより

しかし、そもそも造成工事が完了していない土地に賃料を払う開発業者が存在するとは思えません。シリーズ成田の想定利回りは年利7％・運用期間は5年間とされていますが、商業・娯楽施設の建設にテナントの入居付けなど、実際に収益化するまでにはさらに時間がかかります。

「GATEWAY NARITA（成田プロジェクト）の特設サイト」narita-gateway.comより

実際、GATEWAY NARITA（成田プロジェクト）の特設サイトをみると開業は2025年とされており、それまでは賃貸収益を手にすることができません。それではみんなで大家さんはいったいどこから配当の原資を調達しているのでしょうか…？

②結論：みんなで大家さんは投資詐欺！

みんなで大家さんの公式youtube動画では成田プロジェクトをあたかも国家プロジェクトのように語っていますが、実態はただの投資詐欺です。代表の柳瀬公孝氏は動画内でさんざんホラを吹いていますが、よくよく考えてみればそれが嘘だと容易に判断できるはずです。

そもそも、みんなで大家さんは想定利回り7％を謳って出資金を募っていますが、必要となるお金を銀行借入で賄えば支払う金利は1～2％程度で済みます。なぜ高配当を喧伝するのか？なぜ銀行借入に頼らないのか？答えは明らかでしょう。