LIFULL 不動産クラウドファンディングは懲りてない！？｜買ってはいけない金融商品④追記

この記事のポイント

LIFULL不動産クラウドファンディングに掲載されている広告の内容について問い合わせたところ、「わかちあいファンドPJ旧軽井沢第Ⅲ期」は掲載期限（2022年11月1日～30日）を迎えていないにもかかわらずこっそりと削除されてしまいました。
同社は免責事項の責任の範囲というページで掲載内容について「一切の責任を負わない」と説明していますが、これは明らかに違法です。LIFULL不動産クラウドファンディングの事業は「不動産特定共同事業契約に係る情報を掲載し、当該情報を閲覧した投資家と当該他の不動産特定共同事業者等が不動産特定共同事業契約を締結する場を提供する」行為に該当するため、不動産特定共同事業法の規制を受けます。
同法は「著しく事実に相違する表示をし、又は著しく人を誤認させるような表示をしてはならない」と規定しているため、いくら免責事項で責任を負わない等の記載をしても、その有効性は否定される可能性が高いと思われます。
また、仮に免責事項が認められたとしても、LIFULL不動産クラウドファンディングは広告内容に関する審査をしていないようなので重大な過失があります。同社は法的責任を免れ得ないでしょう。

広告をこっそりと削除する悪質さ

「わかちあいファンドPJ旧軽井沢第Ⅲ期のファンド概要」LIFULL不動産クラウドファンディングより

「わかちあいファンドPJ旧軽井沢第Ⅲ期の募集概要」LIFULL不動産クラウドファンディングより（画像はすべてクリックすると拡大します）

過去の記事（「LIFULL 不動産クラウドファンディングがヤバい！｜買ってはいけない金融商品④」）で取り上げたように、LIFULL不動産クラウドファンディングには問題のある案件がいくつも掲載されていました。

こうした点についていくつかの疑問点を運営元に問い合わせたところ、上の画像の「わかちあいファンドPJ旧軽井沢第Ⅲ期」は掲載期限（2022年11月1日～30日）を迎えていないにもかかわらずこっそりと削除されていました。当たり前のことですが、金銭の出資を募る広告を掲載していながら、その内容を事後的に改変・削除する行為は信義則に反しています。ましてや、その事実を公表しないなど言語同断でしょう。

今回はLIFULL不動産クラウドファンディングの法的責任について記事にしてみたいと思います。

MEMO

なお、過去記事で取り上げた「空き家ファンド5号」については、運営会社である株式会社Myアセットが物件所在地を地番表示（登記簿の所在）から住居表示に公式に修正したため、再度調査を実施。実在する可能性が高いことから過去記事を訂正しています。また、「プレサンス梅田インテルノ」については掲載期間（2022年11月3日～9日）が短かった関係上、自主的に削除したのか、それとも掲載期限を迎えたから削除したのかは分かりませんでした。

LIFULL 不動産クラウドファンディングの法的責任について

「LIFULL不動産クラウドファンディングの免責事項『責任の範囲』」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

LIFULL不動産クラウドファンディングの法的責任について、運営側が公表している免責事項の妥当性と共に考えてみたいと思います。

同社は免責事項の責任の範囲というページで「1.当社は、本サービス及び当社の運営するWebサイトに関し、明示であると黙示であるとを問わず、いかなる保証（コンテンツ、文章、画像その他の情報の正確性、完全性、最新性、信頼性、有用性、目的適合性に関する保証、本サービスの使用によって生じる結果の保証を含むがこれらに限られない）もいたしません」とし、「4.当社は、本サービス又は当社の運営するWebサイトに関し利用者（利用希望者を含む。以下本項において同じ）が損害を蒙った場合でもその理由及び原因を問わず一切責任を負わないものとし、利用者は、本サービスの利用によりこれに同意したものとみなされます」と説明しています。

しかし、これは明らかに違法です。

第7－11その他 (1)その運営するホームページ上において、他の不動産特定共同事業者等が当事者となる不動産特定共同事業契約に係る情報を掲載し、当該情報を閲覧した投資家と当該他の不動産特定共同事業者等が不動産特定共同事業契約を締結する場を提供する行為は、法第2条第4項第2号及び第4号に規定する「不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為」に該当すること。「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について」より

そもそも、LIFULL不動産クラウドファンディングの事業は「不動産特定共同事業契約に係る情報を掲載し、当該情報を閲覧した投資家と当該他の不動産特定共同事業者等が不動産特定共同事業契約を締結する場を提供する」行為に該当するため、不動産特定共同事業法の規制を受けます。

「不動産特定共同事業法施行規則第37条の規制内容」平成七年大蔵省・建設省令第二号-不動産特定共同事業法施行規則より（画像はすべてクリックすると拡大します）

不動産特定共同事業法の第18条の3では広告について「不動産特定共同事業者は、その業務に関して広告をするときは、不動産取引による利益の見込みその他主務省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は著しく人を誤認させるような表示をしてはならない」としており、その詳細を定めた不動産特定共同事業法施行規則第37条の3では「不動産取引の内容に関する事項」が規定されています。

つまり、LIFULL不動産クラウドファンディングは「不動産取引の内容に関する事項」について「著しく事実に相違する表示をし、又は著しく人を誤認させるような表示をしてはならない」と法律で規制されているのです。したがって、法的責任を回避しようとする同社の免責事項の記述は自ら「法令違反を犯しています」と宣言しているようなものであり、その経営姿勢は極めて悪質だと言えます。

なお、掲載広告の不備について問い合わせた際の回答文中に「広告掲載の可否については、弊社内基準に従い、不動産特定共同事業法のライセンスの有無等事業者単位で審査を行い決定しております。」という一文がありました。どうやらLIFULL不動産クラウドファンディングは事業者単位の審査しか行っておらず、それに合格すれば広告内容に虚偽の情報が含まれていてもスルーされる体制のようです。同社の広告は絶対に信用してはいけません。