「みんなで大家さん」は破綻間近のポンジスキーム！｜買ってはいけない金融商品①

「みんなで大家さん」は破綻間近のポンジスキーム！｜買ってはいけない金融商品①

みんなで大家さんの概要

「みんなで大家さんの仕組み」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

みんなで大家さんは、不動産を小口化して複数の投資家から出資を募り、対象不動産から得られる収益をそれぞれの口数に応じて分配する不動産投資商品です。端的に言えば、クラウドファンディングのようなもので、高額な不動産投資を1口100万円から始められる金融商品となっています。

事業運営は都市綜研インベストファンドという会社が一手に担っているので、出資者は不動産管理の手間が掛かからず、分配金を2ヶ月に1回受け取るだけで済みます。また、各商品の想定利回りは6～7％とかなりの高利回りですが、3～5年の短期運用が前提なので元本割れのリスクは小さくなっています（過去に元本評価割れとなったことはない）。さらに、途中売却したい場合は所定の手数料が必要になるものの、営業者（運営会社）への譲渡が可能なのですぐに換金できるようになっています。

ネタバレですが、みんなで大家さんはただの詐欺です。

youtubeで「みんなで大家さん」に関する解説動画をたまたま目にし、興味が湧いたので今回記事にしてみました。調べてみたらかなり悪質だったので、騙されないようご注意ください！

買ってはいけない理由①：みんなで大家さんの商品がすべて詐欺（ポンジ・スキーム）だから

シリーズ32～37号、39～40号、42～43号、45～46号（アグレボバイオテクノロジーセンター）の実態は廃墟モール

「シリーズ46号アグレボバイオテクノロジーセンター）の商品概要と運用実績」みんなで大家さんホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

みんなで大家さんが提供する「シリーズ32～37号、39～40号、42～43号、45～46号」の実態は廃墟モールに過ぎません。

「グランモール水巻のストリートビュー（2020年10月）」google mapより（画像はすべてクリックすると拡大します）

物件概要の住所となっている「福岡県遠賀郡水巻町頃末南二丁目13番1号」にはグランモール水巻というショッピングモールが建っていますが、稼働しているのは3階あるうちの1階部分だけであり、主要テナントはラ・ムーというディスカウントストア1店舗のみとなっています。

「グランモール内の様子（2015年3月時点）」マーケットピアより（画像はすべてクリックすると拡大します）

商品説明欄には「アグレボバイオテクノロジーセンター」という名の農園が開設され、バナナが栽培されているかのような記述がありますが、日本国内のバナナの生産地は沖縄県と鹿児島県という温暖な地域に限られていますし、そもそも吹き抜けの商業施設でバナナが栽培できるはずがありません。

「福岡県水巻町の農業部門別産出額と農業経営体数（2020年）」農林水産省市町村の姿より（画像はすべてクリックすると拡大します）

実際、福岡県水巻町の農業部門別産出額をみると、果実の生産高は1,000万円以下となっています。テナントの賃料と合わせて考えてみても、想定賃料300,300千円には遠く及びません。この物件に関係する商品が数多く組成され、その募集（現在運用中のものだけでも総額240億円に達する）が頻繁に行われていたことを踏まえれば、この金融商品がポンジ・スキームであると断言することができます。

シリーズ伊勢（ともいきの国伊勢忍者キングダム）は不動産商品ではなく関連会社への融資債権

「シリーズ伊勢の商品概要と運用実績」みんなで大家さんホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

みんなで大家さんが提供する「シリーズ伊勢」は不動産商品というよりも、実質的には関連会社への融資債権に過ぎません。

「みんなで伊勢を良くし本気で日本と世界を変える人達が集まる株式会社（画像左）と都市綜研インベストファンド株式会社（画像右）の会社概要」各社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

投資対象となっている「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は「みんなで伊勢を良くし本気で日本と世界を変える人達が集まる株式会社」という会社が運営しています。この会社の代表者は「柳瀬公孝」氏であり、みんなで大家さんの営業者にあたる都市綜研インベストファンド株式会社の代表取締役と同一人物です。

シリーズ伊勢の運用スキームは、「ともいきの国伊勢忍者キングダムに係る不動産を取得した後、それを運用会社へ賃貸に出すことでそこから得られる賃料を分配する」というものですが、テーマパークの運営会社がみんなで大家さんの代表者が務める関連会社である以上、不動産商品というよりも融資債権といった方が適切だと思います。

「伊勢市の観光消費額の推計値」令和３（2021）年伊勢市観光客実態調査報告書 概要版より（画像はすべてクリックすると拡大します）

なお、伊勢市観光客実態調査報告書という資料をみると、2021年の伊勢市の観光消費額は231.9億円と推計されています。新型コロナウイルスが感染拡大する前の数字（2019年：624.2億円）に比べると3分の1程度しかなく、経営危機にあるのは火を見るよりも明らかです。

それを象徴するように、シリーズ伊勢に関連する投資案件が複数募集（2022年10月2日時点で4、5、6号の3件が運用されている）され、その額も70億円に達しています。もともと、ともいきの国伊勢忍者キングダムは総工費300億円をかけて開園しています。総工費に対する募集金額の多さと7％というかなりの高利回が謳われていることを踏まえれば、これも単純なポンジ・スキームだと判別できます。

シリーズ41号（B-WAVEビル）はキャバクラが入居する雑居ビル

「シリーズ41号（B-WAVEビル）の商品概要と運用実績」みんなで大家さんホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

シリーズ41号（B-WAVEビル）の実態はキャバクラが入居する雑居ビルです。商品概要の物件住所「栃木県宇都宮市宿郷1丁目3番3号」をグーグルストリートビューで確認すると、下のような画像が出てきます。

「B-WAVEビルのストリートビュー（2021年12月）」google mapより（画像はすべてクリックすると拡大します）

入居中のテナントにはキャバクラが含まれており、商品説明の「飲食店に特化したビル」という文に嘘はありませんが、投資対象として好ましいものではありません。

また、看板を見る限り空室がかなり目立っています。「『一括借上システム』の契約をマスターリース会社と締結しておりますので、安定した運用を見込むことができます」と書かれているものの、テナントの3分の1が埋まっていないのに安定した利益が出るとは思えません。

以上、シリーズ41号（B-WAVEビル）について簡単に調べてみましたが、同商品は2020年7月31日から2022年9月30日まで年率6.2％というかなりの高利回りで運用されており、分配金も現実に支払われているようです。その原資が一体どこから出ているのか謎は深まるばかりです。

ファーム4～6号は既存の農業法人の名を騙った悪質な商品

「ファーム6号（奄美青果熟成加工物流センター）の商品概要と運用実績」みんなで大家さんホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

みんなで大家さんが提供しているファーム4～6号は、農業法人神バナナ株式会社が生産する「皮まで食べられる純国産バナナ（神バナナ）」を連想させる商品ですが、そのほとんどすべてがデタラメであり、既存の農業法人の名を騙った悪質な金融商品となっています。

既存の農業法人の本社や農地を勝手に不動産商品化！？

「農業法人神バナナ株式会社の会社概要」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

農業法人神バナナ株式会社という会社に関してですが、本社が「鹿児島県南九州市川辺町平山4109番地」にあり、「鹿児島県南九州市川辺町神殿1374番地」と「佐賀県三養基郡みやき町大字白壁2905-7」にそれぞれ農場を持っています。

一方、みんなで大家さんが提供しているファーム4号の組み入れ物件の住所は「南九州市川辺町平山字京田4109番地2、4108番地」とされており、農業法人神バナナ株式会社の本社所在地と重なります。さらに、シリーズ5号の組み入れ物件の住所が「鹿児島県南九州市川辺町神殿1374」となっていますが、これは農場の住所と完全に一致しています。

【みんなで大家さんのファーム4～6号の概要】

「農業法人神バナナ株式会社に関する記事」朝日新聞デジタルより（画像はすべてクリックすると拡大します）

あくまで推測になりますが、農業法人神バナナ株式会社という会社については佐賀新聞、朝日新聞、鹿児島テレビなど様々なメディアが取り上げているので、おそらくみんなで大家さんを運営する都市綜研インベストファンド株式会社が既存の農業法人の名を騙って（イメージを使って）勝手に不動産商品化したのではないかと思います。

商品説明が完全にデタラメ

「日本のバナナの生産量の推移」食品データ館より（画像はすべてクリックすると拡大します）

次に、商品説明に関してですが、デタラメな内容が目につきます。

商品説明の「当テナントの農業法人においても、4年前から鹿児島県を中心にバナナ栽培を開始し、現在ではおよそ10ヘクタール（10万㎡）もの栽培規模にまで成長しております」という文章がいい例です。

バナナの収穫量は品種や栽培方法によって異なるものの10aあたり1,500~2,500kgとされており、上記の文章が正しければこの農業法人のバナナの生産量は150t~200t（1ha=100a、1t=1,000kg）ということになります。つまり、みんなで大家さんのテナントの農業法人は日本国内のバナナ生産量（100t～200t）に匹敵する、あるいはそれ以上のバナナを生産しているということになってしまいます。

「農業法人神バナナ株式会社に関する報道（左：鹿児島テレビ、右：佐賀テレビより一部引用）」（画像はすべてクリックすると拡大します）

なお、農業法人神バナナ株式会社に関する報道をみると、同社が保有する農地は鹿児島県南九州市川辺町神殿分が3ha、佐賀県三養基郡みやき町分が0.2haだと確認できます。これは表記の10haには到底及ばない数字です。

ファーム6号はさらにデタラメ

「太陽基礎鋼業株式会社について」国税庁法人番号公表サイトより（画像はすべてクリックすると拡大します）

ファーム6号はさらにデタラメな内容となっています。奄美青果熟成加工物流センターの所在地（奄美市住用町大字摺勝字廣 531番地）とされる場所は、太陽基礎鋼業株式会社という会社の本店となっており、このことは国税庁のサイトからも確認できます。

「住用町大字摺勝字廣531番地のストリートビュー（2013年11月時点）」google mapより（画像はすべてクリックすると拡大します）

商品の運用開始日が2022年2月1日と比較的最近なので、行政の不手際（データの更新遅れ）という可能性も考えられますが、これまでの流れを踏まえればどちらが嘘をついているのか一目瞭然でしょう。

なお、この物件は延床面積341.4㎡の木造合金メッキ鋼板ぶき平屋建で、想定賃貸利益157,500千円を生み出す超高級物件となっています。鹿児島県奄美市の2022年の基準地価は1㎡当たり3万1,630円なので、敷地面積500㎡、地価1㎡あたり4万円換算でも不動産価格は2,000万円に過ぎません。

木造合金メッキ鋼板ぶき平屋という立派な建物があるからなのか分かりませんが、そこから1億5,750万円もの賃貸収益が出るとは到底思えません。明らかな詐欺商品であり、典型的なポンジ・スキームと言えるでしょう。

シリーズ成田は区画整理中の空き地

「シリーズ成田の商品概要と運用実績」みんなで大家さんホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

シリーズ成田は成田空港周辺開発プロジェクト用地を取得することで、「その立地を活かした旅行拠点の宿泊施設のほか、新たな観光資源としてエンターテインメントコンテンツやショッピングセンター及び国際展示場を建設する予定」としています。

「小菅地区地区計画の原案について」成田市都市部都市計画課資料より（画像はすべてクリックすると拡大します）

成田市の都市計画資料をみると、開発予定とされる区画は過去にゴルフ場開発予定地だった土地で広さ（約42.6ha）も十分にあり、観光・商業集積地、ビジネス・医療集積地が整備されれば、なるほど確かに不動産価格や借地料（地主に対して借主が支払う土地使用料）の上昇が見込めそうな物件です。

「成田空港拡張計画とその経済効果」成田空港周辺の地域づくりに関する実施プランより（画像はすべてクリックすると拡大します）

実際、成田空港の拡張工事が完成すれば、全国で10兆4,160億円、うち空港周辺の9市町合計では2兆5,478億円もの経済波及効果が生じると推計されています。小菅地区は成田空港から道路1本挟んだ場所に位置しているので、計画通りに開発が進めばかなりのインバウンド需要が期待でき、その恩恵は計り知れないものになりそうです。

「成田空港周辺の地域づくりに関する実施プランについて」成田空港に関する四者協議会資料より（画像はすべてクリックすると拡大します）

シリーズ成田は一見すると有望そうな商品に思えますが、説明文にある「本商品の対象不動産はプロジェクトの土地のみ」、「『シリーズ成田１号』は、土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸し、そこから得られる賃料を分配いたします」という言葉をみれば、建物もないただの空き地からなぜ7％もの高収益が生まれるのか疑問に思うはずです。

成田空港の拡張工事は圏央道の開通に始まり、新滑走路の供用、ターミナル・貨物施設の具体化へと進んでようやくようやく実現にこぎつける代物です。資料を見ても、成田空港周辺の地域づくり計画の完了は2032年とされています。

「小菅地区の開発状況（2021年12月）」google earth proより（画像はすべてクリックすると拡大します）

また、現実に衛星画像を確認してみても、2021年12月時点では区画整理（造成）の途中の状態にあり、とても177,450千円もの賃貸収益が発生する土地には見えません。緒に就いたばかリなのにもかかわらず、シリーズ成田1号の分配金が2021年5月31日以降各月で支払われていることから、この商品が単なる詐欺（ポンジ・スキーム）であることが分かります。

買ってはいけない理由②：営業者が粉飾会計を行っているから

「都市綜研インベストファンド株式会社の決算公告（左：2021年、右：2022年）」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

みんなで大家さんの営業者である「都市綜研インベストファンド株式会社」が粉飾会計を行っている点も問題です。特に、①総資産が1年間で500億円も膨らんでいる点、②預り金と不動産特定共同事業受入出資金のほぼすべてを土地の取得に費やしている点は見過ごすことができません。

①総資産が1年間で500億円も増加している点について

再掲：「都市綜研インベストファンド株式会社の決算公告（左：2021年、右：2022年）」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

都市綜研インベストファンドの決算公告をみると、第23期（2021年3月末）から第24期（2022年3月末）にかけて、資産が73,356百万円から123,339百万円に増えていることが分かります。1年間の資産の増加額は500億円に達しており、これはイオンモールの資産増加額（約691億円）と同程度の額となっています。

「イオンモールの貸借対照表（資産の部のみ）」同社2022年2月期決算短信より（画像はすべてクリックすると拡大します）

イオンモールは言わずと知れたショッピングモール事業を営む企業であり、2022年2月期の業績は営業収益316,813百万円、純利益19,278百万円を誇り、総資産も1,463,256百万円ほど有しています。みんなで大家さんの事業者がイオンモールのような大企業と肩を並べているとは到底思えませんし、資産の対前年増加率（都市綜研インベストファンド：65.9％、イオンモール：5.0％）をみれば、事業者が粉飾会計を行っていることは明らかです。

②預り金と不動産特定共同事業受入出資金のほぼすべてを土地の取得に充てている点について

預り金と不動産特定共同事業受入出資金のほぼすべてを土地の取得に充てている

再掲：「都市綜研インベストファンド株式会社の決算公告（左：2021年、右：2022年）」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

預り金と不動産特定共同事業受入出資金のほぼすべてを土地の取得に充てている点も問題です。

都市綜研インベストファンドの決算公告をみると、第23期（2021年3月末）から第24期（2022年3月末）にかけて、預り金が7,399百万円から19,479百万円に、不動産特定共同事業受入出資金が51,740百万円から86,916百万円に増えていることが分かります。

一方、土地の保有額が46,495百万円から96,585百万円に増えており、この増加額（50,090百万円）は預り金の増加額（a:12,080百万円）と不動産特定共同事業受入出資金の増加額（b:35,176百万円）の合計金額（a＋b＝47,256百万円）とほぼ等しくなります。

つまり、都市綜研インベストファンドは預り金として受け入れたお金と不動産特定共同事業受入出資金のほぼすべてを土地の購入に充てたということになります。

預り金を土地購入に充てることの問題点

「預り金の仕分け例」マネーフォワードクラウド会計より（画像はすべてクリックすると拡大します）

それではその何が問題なのでしょうか？その答えは①「預り金」という勘定科目の性質と②都市綜研インベストファンドが第23期（2021年3月末）から第24期（2022年3月末）にかけて販売した商品にあります。

①についてですが、「預り金」とは、役員、従業員、取引先などから一時的に預かったお金のことで、本人に返還するか、本人に代わって支払うべきものを計上する時に使用される勘定科目です。基本的に、給与から天引きした源泉所得税、住民税など、返済期限が決算日の翌日から起算して1年以内のものの処理に用いられます。

したがって、預り金が急に120億円以上も増えることはありませんし、1年以内に返済しなければならないお金をいつ資金を回収できるか分からない土地の取得に費やすことはありえません。こうした不明瞭な会計処理は、同社が粉飾会計を行っている何よりの証拠だと考えています。

都市綜研インベストファンドが販売した商品とその会計処理にミスマッチがある

再掲：「都市綜研インベストファンド株式会社の決算公告（左：2021年、右：2022年）」同社ホームページより（画像はすべてクリックすると拡大します）

②についてですが、都市綜研インベストファンドが第23期（2021年3月末）から第24期（2022年3月末）にかけて販売していた商品（11本）をみると、ファーム4～6号、シリーズ47号、シリーズ伊勢6のように、土地だけでなく建物も一緒に取得していることになっています。

しかし、決算公告をみると、第23期から第24期にかけて建物の資産額は24,607百万円から23,921百万円へとなぜか減少しています。特に、シリーズ伊勢6に関しては、ともいきの国伊勢忍者キングダムの劇場を出資者から20億円集めて購入したことになっているため、少なくとも同額以上の資産が計上されていなければならないはずです。

このように、都市綜研インベストファンドが販売した商品とその会計処理にはミスマッチ（矛盾点）があり、適切な会計処理を行っているとは思えません。おそらく、かなり悪質な粉飾会計を行っているはずです。

【都市綜研インベストファンドが第23期（2021年3月末）から第24期（2022年3月末）にかけて販売した商品一覧】

結論：「みんなで大家さん」は破綻間近のポンジスキーム！

以上のように、みんなで大家さんの商品はすべて詐欺（ポンジ・スキーム）であり、極めて悪質な金融商品となっています。運用を手掛ける都市綜研インベストファンドの決算公告を見ても、粉飾決算が強く疑われることから、みんなで大家さんの商品は購入しない方がよいでしょう。

なお、現在募集中のシリーズ成田12号・13号の募集口数が15,212口・24,336口となっており、過去の同シリーズ商品の口数（2,000～5,000口）に比べて急増しています。これは、みんなで大家さんというポンジ・スキームが限界を迎えつつあるという何よりの証拠です。既に購入された方は即時撤退（営業者への譲渡）をおすすめします！